突然の収入減で住宅ローンの返済が困難になってしまった方、住宅ローンだけならなんとかなるけれど、他の借金が膨らんで生活費の確保が困難になってしまった方、ホームワンには、住宅ローン返済を抱える方からの様々なご相談が寄せられています。
このページでは、住宅ローンを抱える方のそれぞれの状況に応じて、どのような解決手段があるのかについて、具体的なケースごとに解説します。
まずは借入先の金融機関に、返済条件の変更（リスケ）を相談してみましょう。金融機関が応じれば、一時的に返済額の減額や、返済の猶予をしてもらうことができます。期間は半年～1年が通常ですが、その間に経済的な状況が改善すれば、生活を立て直せるかもしれません。
リスケをすることによって、総支払額は基本的に増加してしまうので注意が必要です。
自宅を親や子供などの親族または知人に買い取ってもらい、買主に対して家賃を支払うかたちを取ることで、返済の負担を減らす方法です。家賃を住宅ローンよりも低く設定できれば、返済を無理なく継続して、今まで通りの生活を続けることができるかもしれません。
住宅ローンが返せなくなってしまった場合に、借入先の金融機関の了承のもとに自宅を売却し、残ったローンは継続して支払うという解決方法です。住宅ローンを滞納すると、やがて不動産は競売にかけられ、強制的に売却されてしまいます。任意売却は競売に比べて、基本的には高い価格で売却できる、残ったローンを分割で支払うことができる等のメリットがあります。しかし、自宅売却後のローン残高が高額で、なお返済が困難な場合には、さらに破産や個人再生の手続きを検討してもいいかもしれません。
個人再生は、裁判所に再生計画の認可決定を受け（借金の返済スケジュールを認めてもらい）、借金を大幅に減額してもらう手続きです。減額された借金をおおむね3年かけて支払うことで、残りの借金については、支払義務がなくなります。
また、個人再生には、住宅ローン以外に借金がある場合に、特に効果的な仕組みがあります。住宅資金特別条項（いわゆる「住宅ローン特則」）という仕組みで、これを利用できれば、住宅ローンだけはそのまま返済を継続するので自宅を失うことなく、住宅ローン以外の借金を大幅に減額することが可能です。基本的には借金を5分の1に圧縮することができ、任意整理と違って元本も減額することが可能です。
住宅ローン特則の適用には条件があります。例えば、おまとめローンなどを利用して、住宅ローンと車のローン等を一本化して返済しているような場合は、「住宅の購入、又は改良に必要な資金であること」という条件に当てはまらず、特例が適用できない可能性があります。また、ご自身が居住していない場合も、「本人が居住していること」という条件に当てはまないため、基本的には特例を適用できません。住宅ローン特則の条件について、詳しくは以下のページをご覧ください。
不動産の時価が住宅ローンの残高を上回って、売却すれば利益が出る状態のことを「アンダーローン」といいます。このアンダーローンの状態で個人再生をすると、「清算価値保障の原則」に基づき、大幅な減額ができない可能性があります。
例えば、住宅ローン以外の負債総額が1,000万円の場合、通常の個人再生では、1,000万円の5分の1である200万円まで借金を減額できます。しかし、ここに住宅ローンの残高が800万円、不動産の時価が1,500万円で、売却した際の利益（清算価値）が700万円という条件が加わった場合、借金は700万円までしか減額できなくなります。
清算価値保障の原則について、詳しくは以下のページをご覧ください。
任意整理は、貸金業者と個別に交渉して利息をカットしてもらったり、月々の返済額を減らしたりする手続きです。
個人再生は借金を大きく減額できるのですが、すべての借金が対象になるため、例えば車のローンを返済中の場合は、原則として車を処分しなければなりません。他にも、借金に保証人が付いている場合は保証人に返済請求がいってしまうなど、個別の事情によっては、非常に大きな問題になる場合があります。
そういった場合は、任意整理で借入先を選んで交渉することで、問題解決できることがあります。例えば、車のローン以外を整理して車を残したり、保証人が付いている業者を避けて借金を整理したりということが、任意整理であれば可能です。
ただし、任意整理は、基本的には利息をカットして月々の支払額を見直す手続きなので、借金の減額は期待できないという点には、注意して判断することが必要です。
自己破産とは、裁判所に申立てを行なうことで、一定の価値のある財産を清算して債権者に配当する手続きです。住宅ローン返済中の自宅も処分の対象となるため、自宅を手放すことは避けられませんが、住宅ローンも含めた全ての借金がゼロになります。
自宅などの財産を手放すほかに、しばらくクレジットカードが使えなくなるなどのデメリットもありますが、借金がゼロになり、生活を立て直すチャンスを作ることができるのは、大きなメリットです。必ずしも全ての財産を処分する必要はなく、裁判所で定める基準を超えない財産（99万円以下の現金や20万円以下の預貯金など）は手元に残すことができます。
被災者ローン減免制度を利用できれば、まずメリットとして挙げられるのが、いわゆるブラックリストに載らないということです。ブラックリストに載るというのは、信用情報機関に債務整理をしたという情報が記録されることをいい、事故情報として取り扱われるため、5〜10年の間、新たな借り入れができなくなります。
また、弁護士費用がかからないというのもメリットです。被災者ローン減免制度を利用すると、債権者との交渉は登録支援専門家の弁護士が行ないますが、債務者が登録支援専門家に手数料や報酬を支払う必要はありません。
他にも、原則として保証人に対して、保証債務の請求をしないことが適当とされていますので、保証人に迷惑がかかると思い、債務整理をためらっている方は、被災者ローン減免制度の利用を検討してみてはいかがでしょうか。その他にも、生活再建のために現金が残せることもメリットです。自己破産を行なう場合、99万円を超える現金は残せませんが、この制度を利用すれば、債務者の事情を踏まえて99万円を超える現金が残せる場合があると考えられています。
まずは最も多額のローンを借りている金融機関等へ、被災者ローン減免制度を利用することを申し出ます。
債権者の同意書が得られたら、お住まいの都道府県の弁護士会に、その同意書を付して、登録支援専門家の委嘱を申し出ます。その後、登録支援専門家の弁護士から連絡が来るという手続きの流れになっています。詳しくは、各弁護士会のホームページをご確認ください。
「被災ローン減免制度（自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン）」（東京弁護士会）
「新型コロナウイルス感染症に適用する場合の特則について」（一般社団法人 東日本大震災・自然災害被災者債務整理ガイドライン運営機関）
対象債権に入らない債権者がいる場合など、被災者ローン減免制度が利用できない場合は、債務整理を検討することになります。
個人再生であれば、住宅を残して、住宅ローン以外の債務を圧縮できるケースがあります。被災者ローン減免制度が利用できない場合は、まずは弁護士にご相談することをおすすめします。
住宅ローンの返済が難しくなってしまった場合の解決方法について解説しましたが、解決方法にはいくつかの選択肢があります。自分の場合にはどれが適切なのかを判断するのは、専門知識なしには難しいかもしれません。
住宅ローンを抱えて相談に来られる方の状況は千差万別ですが、ホームワンでは長年に渡って借金問題を解決してきた豊富な経験から、あなたに合った解決方法を提案します。相談は無料ですので、ぜひお気軽にご連絡ください。
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東京都出身、1987年 弁護士登録（東京弁護士会所属）、ホームワンの代表弁護士 中原です。一件のご相談が、お客さまにとっては一生に一度きりのものだと知っています。お客様の信頼を得て、ご納得いただける解決の道を見つけたい。それがホームワンの願いです。法律事務所ホームワンでは過払い金・借金問題に関する相談を受け付けています。
