個人再生と住宅ローン特則

借金を減額し、住宅を残すことができる、個人再生手続の「住宅ローン特則」について詳しく解説していきます。

住宅ローン特則とは、住宅ローンを抱えて、借金の返済ができなくなってしまった方が、住宅を失うことなく借金を整理し経済的に再生できるようにするための制度です。

一般的に、住宅ローンを組む場合は、購入する住宅を担保とします（抵当権）。そのため住宅ローンの返済が難しくなってしまった場合、債権者が強制的に売却する（競売）ことによって、住宅を手放すことになってしまうことがあります。

しかし、住宅は、他の財産と違って、生活の基盤であり、経済的更生につながるものです。個人再生手続を行った後も返済は続いていくため、生活の基盤である住宅を失わずに経済的更生が図れるよう、「住宅ローン特則」が設けられているのです。ちなみに、住宅ローン特則の正式名称が住宅資金特別条項で、住宅ローン特例と呼ばれることもあります。

自己破産をする場合には、住宅を手放すことになってしまいます。自己破産で住宅を手放したくないものの、住宅ローンとその他の債務の返済が困難な状況の場合、住宅ローンは支払いつつ、債務を圧縮してもらうこのとのできる個人再生の住宅ローン特則を検討される方が多いです。

住宅ローン自体は個人再生手続の減額対象にはならないので、注意しましょう。個人再生手続で住宅ローン特則が適用されると、住宅ローンはこれまで通り払い続けながら、減額された借金を返済しなければなりません。そのため、当然ながらしっかりとした返済計画が必要になってきます。

例えば、事業用資金を得るために多額のローンを銀行で組み、不動産に抵当権を設定したような場合は、住宅ローン特則は使えません。

住宅とは、自己の居住用の建物で、床面積の半分以上が居住用になっている必要があります。たとえば、自宅兼店舗であるような場合でも、半分以上が居住用であれば、住宅ローン特則を使うことができます。また、所有とは共有も含みますので、夫妻で持分が共有になっていても問題ありません。

「本人が居住の用に供する」＝「本人が住むための住宅」であることも要件となります。住宅ローン特則は、本人が生活の本拠として使用している建物を確保することによって生活基盤を守ることが目的なので、建物を友人に貸している場合などは住宅ローン特則は使えません。また、別荘のような生活の本拠としていないような建物にも使えません。ただし、転勤している間に一時的に他人に賃貸している場合などは住宅ローン特則が適用される場合があります。

税金を滞納している場合は、住宅ローン特則を使うことは難しいです。まずは税金の滞納を解消していただく必要があります。ただし、一括で滞納を解消することが困難な場合、債権者の同意を得た上で、分納（分割して納めること）することで、手続を進められる場合があります。

住宅ローンを滞納している場合でも、住宅ローン特則を使って住宅を残すことは可能です。しかし、住宅ローン特則には、債権者の協力が不可欠なため、当事務所では、個人再生の申立ての際には、原則滞納の解消をお願いしております。

住宅ローンを滞納した場合、保証会社が債務者に代わって住宅ローン会社に支払いを行ないます。債務者に代わって支払いを行なうことを代位弁済といいます。一般的に3ヶ月滞納すると、保険会社による代位弁済が始まります。さらに3ヶ月滞納して半年が過ぎると、競売手続きが始まる場合があります。競売手続きが進んでしまうと、住宅ローン特則が使えなくなる場合があります。他の借金が原因で住宅ローンが滞納しそうな場合は、お早めにご相談ください。

住宅ローン特則では、債権者と事前に協議をすることで、すでに住宅ローンの支払いが遅れている場合には、滞納によって一括請求された住宅ローンを再度分割払いに戻す内容（期限の利益回復型）や再生計画に住宅ローンの返済の一部繰り延べをする内容（リスケジュール型）の条項を定めることもできますが、弁護士とよく協議する必要があります。

基本的には、住宅ローンの支払いという使途が変わっていなければ、住宅ローン特則を使うことができます。しかし、借り換えの際、使途が変わっていると、住宅ローン特則を使うことはできません。

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